Vitória (ES) – Quem vendeu um imóvel em 2025 precisa ficar atento: a Receita Federal já definiu as regras para a declaração do Imposto de Renda 2026, e atrasos ou erros podem gerar multas e juros. O alerta vale especialmente para quem obteve ganho de capital, ou seja, lucrou com a venda de imóveis, mesmo que o pagamento do imposto ocorra em momento diferente da declaração principal.
Segundo o advogado patrimonial e especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça, sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, o cálculo do imposto sobre o ganho de capital começa de forma relativamente simples: basta comparar o valor de venda com o de aquisição e aplicar a alíquota correspondente, que varia de 15% a 22,5%.
Na prática, o cálculo começa pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Um exemplo comum ajuda a ilustrar a conta – por exemplo, um contribuinte que comprou um imóvel por R$ 600 mil e posteriormente o vendeu por R$ 1 milhão. “Nesse caso, o ganho de capital é de R$ 400 mil. sobre esse valor se aplica a alíquota mínima de 15%, o que resultaria em um imposto de R$ 60 mil”, exemplifica o advogado.
O especialista ressalta, no entanto, que a base de cálculo pode ser reduzida em algumas situações, dependendo do ano de aquisição do imóvel. “Existem redutores aplicáveis à base de cálculo, principalmente para imóveis adquiridos há mais tempo. Em alguns casos, a redução é significativa”, diz.
Quando há isenção do imposto
A legislação também prevê situações em que o contribuinte pode ficar totalmente isento do imposto sobre o ganho de capital. Um dos casos ocorre quando o imóvel foi adquirido antes de 1969. Outra situação bastante comum envolve a compra de um novo imóvel residencial.
“Quando o contribuinte vende um imóvel residencial e utiliza todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele fica isento de 100% do imposto”, explica Amadeu.
Caso apenas parte do valor da venda seja utilizada na aquisição de um novo imóvel, a isenção ocorre de forma proporcional. Usando o mesmo exemplo anterior, venda por R$ 1 milhão e ganho de capital de R$ 400 mil, mas com a compra de um novo imóvel avaliado em R$ 800 mil. Neste caso, 80% do valor da venda foi reinvestido.
“Apenas os 20% que não foram reinvestidos entram na base de cálculo do imposto. Ou seja, 20% de R$ 400 mil, que dá R$ 80 mil. Sobre esse valor se aplica a alíquota de 15%, gerando um imposto de R$ 12 mil, sem considerar eventual redutor”, esclarece.
Segundo Amadeu Mendonça, essa regra permite que famílias façam ajustes patrimoniais sem sofrer tributação integral. “Muitas vezes a venda do imóvel acontece para reorganizar as finanças da família. Pode ser para pagar dívidas ou simplesmente para mudar para um imóvel menor. A legislação prevê essa possibilidade de isenção parcial justamente para esses casos”, argumenta.
Mercado imobiliário segue aquecido
A atenção ao tema também cresce em um momento de forte movimentação no setor imobiliário brasileiro. Dados divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que o mercado encerrou 2025 com recordes de lançamentos e vendas de imóveis residenciais verticais, mesmo em um cenário de juros elevados.
No acumulado do ano, foram vendidas 426.260 unidades, alta de 5,4% em relação a 2024, configurando um novo recorde. O Valor Geral de Vendas (VGV) chegou a R$ 264,2 bilhões, crescimento de 3,5% na mesma base de comparação. Regionalmente, o Sudeste liderou as vendas, com 220.087 unidades comercializadas em 12 meses, seguido por Sul (89.769), Nordeste (80.111), Centro-Oeste (23.540) e Norte (12.753).
Com o aumento das transações, cresce também o número de contribuintes que precisam declarar operações imobiliárias no Imposto de Renda. “Quem vende um imóvel precisa ficar atento à apuração do ganho de capital e ao recolhimento do imposto, quando devido. Fazer o cálculo correto evita problemas com o Fisco no momento da declaração”, esclarece Mendonça.
SOBRE AMADEU MENDONÇA – É advogado Patrimonial e de Negócios Imobiliários, além de sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados – escritório que está presente em 16 estados e já realizou o planejamento patrimonial de mais de R$ 450 milhões de clientes. É professor de Direito Imobiliário em cursos de Pós-graduação e MBA e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
